대출 억제에 따른 부동산 전망

갑작스러운 타이밍에 부동산 관련 대출 억제 정책이 나왔다.

과거의 사례를 비추어봤을때, 아래와 같이 두 가지 시나리오로 시장이 움직일 것이다.

1. 아무리 대출을 틀어막아도 현재 금리가 낮아 그래도 조달하기가 그나마 최악은 아닐때에는 큰 효과가 없을수도 있다. 이 경우 시장은 더 오를 수 있다.

이에 더해, 전세가 또는 전세가율이 높아서, 애초에 부동산 매수에 필요한 갭투자 절대액에 부담이 없다면, 시장은 대출억제책을 무시하고 오른다.

실제, 문재인 정부 초반, 위의 상황에서 대출억제책을 사용하니 오히려 부작용을 낳았다.

2. 금리가 상대적으로 높은 상황이면, 대출억제 효과는 자금 조달을 너무 어렵게 할 수 있다. 고금리 상황에서 대출만기 늘려줌으로서 자금 부담을 길게 40년 정도까지 흩뿌려주었었는데, 이걸 30년으로 줄이면 단순계산으로 매월 자금 부담이 25프로 늘어난다. (단순계산이다)

이에 더해, 전세가율이 낮아 갭투자 매력도가 떨어지는 상황이라면, 대출억제책은 거의 밥에 재를 뿌리는 것과 마찬가지이다.

이명박 정부 초반, 대출억제책을 사용했는데, 실제로 시장은 5년 정도 침체되었다.

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지금은 2의 상황과 좀 더 가까워보인다.
다만, 풍선효과는 있을 수 있기에 제 2 금융권 대출 조달을 통한 매수끼, 저렴한 지방물건으로의 매수 전이 등은 있을 수 있으며, 초고가 아파트는 어차피 서민, 중산층의 영역이 아니었으므로 위 상황과 무관해 보인다.