리츠투자란 무엇인가 (feat. SK리츠 공모)

리츠(Real Estate Investment Trusts) 는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 입니다.

그래서 리츠란 ?

쉽게 말해서, 개인투자자들이 부동산투자회사(리츠)에 투자하면, 이 리츠가 다양한 부동산(빌딩, 오피스, 호텔, 공장 등)에 투자하여, 임대 및 매매수익 등을 거두게 됩니다. 그에 따라 발생한 이익의 일부(90% 이상)를 배당의 형태로 투자자 지분에 따라 분배하는 형태입니다.

부동산의 펀드화? 정도로 표현해도 크게 틀리지 않을 것입니다.

출처 : 국토교통부

"리츠"가 주식시장에 상장이 되기 시작하면서, 일반 투자자들도 국내 주식시장에서 쉽게 리츠투자가 가능해졌습니다. 대략적으로 2021년의 리츠회사는 295개(상장+비상장 합), 규모는 64조원 수준이라고 합니다.

현재 국내 주식시장에 상장된 리츠의 정보들은 아래 사이트에 잘 정리되어 있습니다.

Reits Korea – 리츠와 고배당 정보 사이트

리츠투자의 매력과 장점

1. 소액 및 직접적인 관리 없이, 부동산 간접투자 가능
생각하기 나름이지만, 부동산을 간접적으로 소유했다. 라고 생각하셔도, 크게 무리는 없을 것입니다. 리츠가 투자한 부동산의 일부 지분은 분명 내가 리츠 통해 간접적으로 소유하고 있는 것 입니다. 본인이 운영만 안할 뿐이지요.

참고로 상장된 리츠도 시세가 발생합니다. 해당 상품과 관련된 복합적인 요소들이 어우러져 만들어지는 매력도 또는 실망감이 곧 시세가 되겠죠. (투자된 부동산 가격을 시세로 알고 계신 분도 있는데, 관련이 없진 않겠지만, 그렇게 직접 연동되는 구조는 아닙니다.) 일반 주식회사보다는 volatility가 낮습니다. 그래서 공모 후 상장시, 따상 같은 거 불가하다고 보셔야 합니다.

2. 높고 안정성 있는 배당
개인이나 리츠나, 부동산에 투자하는 주요 포인트는 안정된 임대료일 것 입니다. 즉, 리츠 입장에서는 부동산 투자로 매우 고정적인 현금흐름을 취할 수 있게 됩니다. (부동산 매매/개발 차익은 +@겠죠) 이렇게 매월 발생하는 임대료는 결국, 관련 법 (리츠에 발생한 이익의 90% 이상을 배당해야 됨)에 의거하여 투자자들에게도 혜택이 돌아갑니다.

3. 세금 혜택 ('21.3月부터 시행)
배당 소득에 대해서 9.9% 수준의 저율과세가 적용됩니다. (원래 배당에 붙는 금융소득세는 15.4%). 증권사 지점 또는 모바일로 신청하면 바로 적용되지만, 아래와 같은 단서가 있습니다.
① 상장된 리츠를 3년 이상 보유해야함 (그렇지 않으면 그동안 받은 세금혜택분 토해냄)
② 5,000만원 한도내에서만 혜택 제공됨
③ 세금혜택은 3년간만 적용 (그 이후엔 15.4% 적용됨)

공모리츠 투자하고 세금 혜택 누려볼까

대강 위와 같이 리츠 상품에 대한 개요를 정리했고, 이제 본론으로 들어갑니다. "SK리츠" 공모 예정입니다

8/30~9/1, SK리츠 공모 개요

SK리츠가 아래와 같은 컨셉으로 공모 예정입니다. 리츠다운 괜찮은 배당수익율과 국내 상장 리츠중엔 최초로 분기배당을 진행합니다.

출처 : 증권신고서

SK리츠의 투자 부동산

이 리츠는 크게 두 가지 부동산 상품에 투자합니다. 서린동의 SK빌딩과, SK주유소 부지 입니다.

출처 : SK리츠 IR 자료

1. 서린동 SK 본사
1999년에 완공하여 청계천에 위치해 있으며, SK계열사들이 입주되어 있습니다. 그러다가 2005년에 뱅크 오브 아메리카에 세일즈앤리스백 형태로 매각됩니다. 추가적인 우여곡절이 있었고, 결국 20년말에 SK에서 약 1조(시장 추정)에 재매입 하였습니다.

현재 SK(주), SK이노베이션, SK E&S등 SK 계열사들이 입주하고 있어, 임대차에 대한 안정성은 아무 문제없다고 봐도 좋을 것 같습니다.

서린동 SK빌딩 일부 지분 간접 소유~

2. 116개 주유소
SK리츠가 100% 소유한 클린에너지리츠는 전국 116개의 SK주유소 부지 및 건물을 소유하고 있습니다. SK에너지와 임차계약을 통해 안정적으로 임대료를 수취할 것으로 기대합니다.

SK리츠 투자 포인트

1. 탄탄한 임차인
가장 큰 매력은 탄탄한 임차인이라는 점입니다. 임대차 관계가 모두 계열회사 중심으로 돌아가게 되어 심리적인 안정감이 더해집니다. (물론 임대차 관계가 계열사가 아니라고 할지라도, 기본적으로 리츠의 구조는 안정적입니다.)

특히, 리츠 투자가 생소하다면, 심리적인 안정감이 중요합니다. 특히 저같이 의심많은 스타일은 더더욱 이런 것들이 필요합니다.

출처 : 이베스트투자증권

2. 분기 배당
리츠투자는 현금 흐름이 중요합니다. 년 1회의 배당보다는 분기. 분기보다는 월 배당이 월등합니다. 이것도 역시 투자자의 심리를 매우 우호적으로 만들어주는 좋은 요소라 생각됩니다.

3. 향후 비전
자산을 지속적으로 편입하여 Global top-tier 복합 리츠로 성장할 계획이 있다고 합니다~
그렇게 되면 좋고, 아니어도 괜찮지 않을까 생각합니다.

출처 : IR 자료

결론적으로, 저는 공모를 진행할 예정입니다.
간접적으로 거대한 부동산의 임대인 자격을 얻으면서, 심지어 언제든 현금화도 가능한 안정적인 자산이라고 결론내렸고, 바로 8/30에 청약 예정입니다. 공모 후에도 가격이 크게 오르지는 않을 것 같아서, 장내에서도 추가 매수 하려 합니다.